複数敷地建物の運用・ファシリティーマネジメントFMを紹介

プロジェクトマネジメントというと、単一の建物でかつ、作業が期間限定、つまり最初と最後がある、企画から設計そして竣工までをさすことが多いと思う。しかし、プロジェクトマネジメントでは、企画決定の要因を考えると、建設後の収益構造、つまり、利益と建物の管理費用、利子等資金調達費を考えなければならない。建設後の施設の運用、つまり、ファシリティーマネージメントFMが、企画決定には需要な要素となる。さらに、ファシリティーマネージメントFMでは、単一の施設だけでなく、複数の施設の運用、管理も視野に入れなければならない。このように考えると、オーナー側は、問題が輻輳し、最終決断が、ままならないのは当然ともいえる。

ここでは、複数敷地建物の運用事例として小さな物件ながら、貸し店舗付住宅と、近接する車庫として利用している土地の、二つの最も有効な利用法を、策定提案したプロジェクトマネジメントPM及びファシリティーマネージメントFM事例を示す。小物件の例ではあるが、手法・技法においては、高度な試みであり、大きな物件に対しても有効な手法と考えている。

方針の策定

複数の敷地が対象となると、問題、課題が複雑化し、個々の部分的課題ばかりに目が行き、本当の目標、目的を見失うことはよくあることです。あらためて目標を見つめなおし、定め、現状も冷静に分析した上で、今後の作業の方針、プロセスを確定することが第1歩となります。

プログラム各案の比較検討

定められた作業の方針、プロセスによって、作業を進めます。個々では、それぞれの単独の敷地での可能性の検討（フィージビリティースタディー）を行い、2敷地の組み合わせでの可能性の検討、分析を行います。

プログラム将来性などの詳細資料

上の分析は、主観的でなく、客観的でなければなりません。さらに、単一的支店ではなく、多角的でなければなりません。ここでは、収益、時系列の視点、将来の展望、機能性について、できる限り客観的に分析し、その詳細資料についても紹介します。

詳細資料

正味現在価値（NPV)・内部利益率（IRR)・回収期間（引算方式）・回収期間（割算方式）・投下資本利益率（ROI）・借入金完済年数・最終年借入金残高・最終年剰余金残高・判定

プログラムP1の投資評価の計算詳細

プログラムP1の投資評価の結果（以下の項目）の計算詳細（PDF92KB)

プログラムP2の投資評価の計算詳細

プログラムP2の投資評価の結果（以下の項目）の計算詳細（PDF92KB)

プログラムP4の投資評価の計算詳細

プログラムP4の投資評価の結果（以下の項目）の計算詳細（PDF92KB)

最終評価の作成

客観的分析によって、必ずひとつの答えが、自動的に導き出されるわけでもありません。それぞれの案には、長所も短所も含まれているのが通常です。これは、単一のプロジェクト、建築住宅の設計でもk同様です。結果の分析をし、整理し、最終の評価を作成提案します。このプロセスによって、オーナーにとって、最も最適の案が選択され、納得のゆく結果が得られるのです。