1. 運営維持の施設投資評価

1.1 ライフサイクルマネジメント(LCM)

ライフサイクルマネジメント(LCM)；LCMとはファシリティの企画・設計・建設・運用・解体までの生涯の企画・管理を行うことである｡つまり、ライフサイクルコスト（LCC）のバリューエンジニアリング（VE）、さらに言えば効果・満足度・建築寿命の最大化とコスト･エネルギー・環境負荷・リスクの最小化を目指すといえる｡

1.2 ライフサイクルコスト(LCC)

LCCとは建物の設計･建築費などの初期投資と､運用開始からのファシリティコスト・改修投資などを含めて建物の一生涯に必要な費用を言う｡一般的に運営維持費（ファシリティコスト+改修投資）は企画・計画・建設費の４～５倍とLCCにおける運営維持費の割合は大きいい｡また、施設の30年毎建替モデルと長期保全モデルを100年後で比較すると､460：244とLCC差は2倍近い。したがってLCMには「ファシリティを良好な状態に保ち長寿化を図る」FMの役割は大きい｡

1.3 LCMのプロセスとFacility　Condition　Index(FCI)

LCMのプロセスは

1. 長期LC計画診断
2. 不具合評価
3. 修繕改修長期戦略
4. 予算配分⑤実施⑥記録

のルーティーンで行われる｡この中で②の評価、③の目標値、④の評価の指標として有効である｡

• FCI（残存不具合率）=残存不具合額/施設複製価格

• （FCIが少なければ良好｡米国では5％以下が良好、10％以上が劣悪）
• 残存不具合：5年以内に修繕更新すべき不具合（改良・増築は含まない）
• 施設複製価格：現時点で新築する場合の再調達価格（当初建設費を建築物価指数で調整、概算で可）

以上FCIの効用は

1. 経営者・予算担当者に理解しやすい
2. 多数の施設群・全施設の不具合状況が用意に判断できる
3. 施設間・施設群間の不具合状況が容易に判断できる
4. 修繕改修費の予算規模を論理的に定まられる

ことである｡不具合と修繕改修費の原理は「期首残存不具合+純増不具合＝修繕改修費の累計+期末残存不具合」である｡これとFCIの関係は図1～3に示す｡

	図1　不具合と修繕・改修費の原理
	図2　不具合と修繕・改修費の累計例
	図3　修繕改修費とFCI(残存不具合率Facility　Condition　Index)の例

また、建替指標としては「ニーズ指標（Needs Index）=(残存不具合+改修費+改良費)/複製価格」＝FCI+リニューアル指標」を用いる。米国ブリガム　ヤング大学では、これが75％を超える場合建替えの指標としている｡

1.4 LCM事例研究‐米国海軍横須賀基地

ここでは92年から94年に不具合が4倍に増加､120億円に達する｡720施設中133施設を対象に

1. ①データ収集（半年）
2. ②診断と報告（3週間）
3. ③分析施策検討
4. ④長期保全計画

が行われた｡調査は

1. 機能性
   1. 機能不順
   2. 人命に関るもの
   3. 快適性
   4. 延期可
2. 重要度
   • 高、中、低

と分けた｡不具合は＄52m.に及び重要度高だけでも$37m.となった。しかし、重要度の高を「高高と高」にわけ、高高と高の機能性の①②のみでは＄16.5m.となり､効率的な修繕施設を見つけることができる.また、＄5.8m.を毎年の修繕改修費に当てた場合FCIは年１％増大したが、前の分析に着目し、最初の三年間に＄3.5ｍの修繕改修費を当て、以降年＄5.5ｍとし、20年平均で＄5.8m.の費用を見込んだ場合FCIは4.5％の一定の値を示した。この事例は、施設の「的確な分析」に対する「的確な施策」が、LCMにとって重要であることを示す好例である.

 

2 経営とファシリティマネジメント(FM)

2.1 知識社会

FM；P.F.ドラッガーは「ネクスト・ソサイエティ」でコンピューターとインターネットの出現による社会を知識社会とし

1. 知識が資源
2. 知識ワーカが企業と同格
3. 知識ワーカがより専門領域に
4. 継続的自己学習

をその特徴に上げている.FM的視点に立てばIT・人事･財務を統括的に処理するCorporate Infrastructures Resource Management(CIRM)が求められているといえる.キャプラン教授（ハーバード大学）ノートン社長（ルネッサンス・ソリューソン社）が知識社会とナレッジワーカーに提唱した理論の「バランスコアカード」は

1. 財務
2. 顧客
3. 内部プロセス
4. 学習・改革

の視点を組み込んだ戦略マネジメントの業績評価システムである.まさに、この視点こそFM業務にもとめられている視点である.

2.2 まとめ

「失敗の本質」（1983中公文庫）に描かれた日本人の特質はいまだ破られていない.的確な分析・明確な目的・包括的なシステムの構築の視点は、常に忘れてはならない.