1　不動産鑑定の主流は、収益還元法

不動産鑑定の主流は、収益還元法が主流である.単年度の直接還元法は、よく用いられる手法のひとつである.つまり以下の式で定義される.

• 還元利回り（キャップレート）＝（営業収入-営業支出）/初期投資額

還元利回り；現在は最低５％が目標である.これは国債2％+不動産リスク3％、もしくはJ-REITが4.5～5％であることによる.

容積率400％都内事務所ビルを想定すると、以下の粗概算も可能。

• 営業収入-営業支出＝土地費×1.2％+建築工事費×2.4％

• 初期投資額＝土地費×104％+建築工事費×110％　以上

以下、初期投資額、営業支出の構成をさらに考察する。

2　初期投資額

土地取得費、土地取得登録税、建築工事費、設計料、建物取得登録税、抵当権設定料、期中金利、開業費などで構成される.以下「＊PM-NET」は当サイトより資料入手可能．

1. 土地取得費
   • 評価方式は
1. 「原価法」
2. 「比較法」
3. 「収益還元法」
• の3つあり. 「原価法」「収益還元法」は、計算上の算出価格であり、「比較法」客観的価格との比較により、適正価格が算出される.
• 比較法に用いる公的土地評価には
  • ①公示価格
  • ②都道府県地価調査（基準価値）
  • ③相続税路線価
  • ④固定資産評価額
• がある．①②は現在実勢価格に近く、③はその80％④はその70％と盛られる．①②③は＊PM-NET、④国税庁路線価図及び財務評価基本通達参照．また、不動産会社を仲介する場合は仲介手数料必要．
2. 敷地造成費
• 状況によりさまざまであるが､各国税局が「市街地農地の評価」に適用する金額が、ひとつの目安として利用できる．＊PM-NET
3. 建築工事費
   • 工種ごとの単価積み上げ方式が一般的であるが､企画段階の概算設定では簡便な方法として
     1. 「（財）建築物価調査会JBCI2003」
     2. 「国土交通省建築統計年報『建築の標準的な建築価格表』（譲渡益を算出のための建築取得価格）」
   • が参考となる．＊PM-NET
4. 外構工事費
• ＊PM-NETによる．用途種別・グレードにより㎡単価を設定している．
5. 什器備品費
   • 「（社）日本ファシリティーマネージメント推進協会『ベンチマーク調査報告書による1㎡あたりの家具什器費用』」が参考となる．
6. 設計料
• 国土交通省告示第1206号によると「報酬＝人件費（A）+諸経費（A×1.0）+技術料（A×0.5）+特別経費」が基本となるが､実勢の契約は異なる．また､基本設計：実施設計：工事監理の比率は1：2：1.5が基本．
7. 開業前金利
• 開業前工事期間中にかかる金利で、土地取得費・建設工事費の借入金金利が主なものである．建設工事の支払条件を、着工時1/3中間時1/3竣工時1/3とし、建設工事費の全額を借入金で補うとすると、金利＝建設工事費×1/2が概算となる．工期の短縮は重要である．
8. 開業費
   1. テナント仲介料
   2. 広告宣伝費
   3. 人件費（業務委託費）
   4. 維持管理費
   5. 近隣対策費
   • がある．4はテナント入居までの期間、商業施設の場合テナント内装工事期間を含む．＊PM-NETでは建物用途別に開業諸費用の工事費比率の目安を示している．

3　営業支出

運営費（人件費）、維持管理費、水道光熱費、修繕費、損害保険料があげられる．

1. 運営費（人件費）
   • ビル運営業務（アセットマネジメント業務）であり
     1. 資産運営業務
     2. 収益管理業務
     3. テナント管理業務
     4. その他近隣公官庁折衝
• 等。概算は収入の４％が目安。サブリース方式の場合は収入の15～20％がサブリース契約費+運営費となる．
2. 維持管理費
   • プロパティーマネージメント業務であり
     1. 設備管理費
     2. 保守管理費
     3. 警備業務
     4. 清掃業務費
• である．＊PM-NETで費用参照
3. 水道光熱費
• 用途にて構成が大きく異なる．＊PM-NETで費用参照
4. 修繕費
• 修繕費のうち現状回復費は保険でまかなえるが、更新費は減価償却の対象となる．減価償却費は建物部位により耐用年数が異なる．
5. 損害保険料
   1. 財産に備える
   2. 人的危険に備える
   3. 費用危険に備える
   4. 責任危険に備える
   • 保険の4つに分類．建築工事費×0.1％～0.07％が目安となる