貸しビル事業（賃貸事業）モデル

この講義は最も簡単なモデルとして「貸しビル事業（賃貸事業）」について考える。

1. 収支計画のしくみ

「貸しビル事業」の概念図は上の図１のように考えられる．開業前に事業のための大きな支出があり、借入金・自己資金からなる支出と同額の資金調達（初期収入）がなされる．開業後は「経常収入」（C）から「経常支出+減価償却費+借入利息」（D）を引いた値が当期利益（C-D）となる．

この「当期利益の毎年のフローパターン」が図２である．貸しビル業の場合、開業後数年間はあかじが続くが、5年前後で黒字に転換し､10年前後で累積赤字が解消する．赤字が大きいのは、初期の減価償却費が大きいからで､これが不動産賃貸事業の大きな特徴となっている．

この減価償却費という損金は、実際には現金の流出しない費用である．したがって「利益+減価償却費」が実際に生じる現金（キャッシュ）であり､これから資金の返済が行われる．この「毎年のキャッシュ（現金）フローパターン」が右の図3である．

2. 主要項目

収支計画において、検討すべき主要項目は下記となる。

1. 初期支出；
• 土地関係費用、敷地整備関係費用、建築関係費用、開業等準備費用、期中金利、抵当権設定料、その他費用
2. 初期収入；
   • 自己資金、敷金、保証金、短期銀行借入金、長期銀行借入金（借入金には①元金均等返済②元利均等返済がある）
3. 経常収入；
• 家賃収入、駐車場収入、その他追加収入
4. 正常支出；
• 人件費、修繕費、火災保険量、借地料、土地公租公課、建物公租公課、諸経費
5. 減価償却費；
   • 建物（定額法）、設備（通常は定率法、定額法も可）、開業費等

3.　収支計画書

作成されるべき収支計算書は以下となる。①収支計画書（損益計算書）②資金計画書（資金計算書）が、主要な計算書である。さらに、③長期収支計算書（①②の概要書）④借入金返済計画書⑤減価償却計算書を作成するのが好ましい。このとき下図の損益計算図に示すように、利益が出て減価償却費が大きいときには節税となることを指摘しておく（図4）。

4.　収支計画の評価

1. 単年度の利益
2. 借入金の返済
3. 資金ショートの有無

上がが主要なチェックポイントである．採算性の評価は

• 「投資回収期間法」
• 「投資利回り法」

がわが国では一般的である．近年は

• 総投資利益率ROI(Return of Investment)
• 自己資本利益率ROE(Return of Equity)

も用いられる．