集合住宅の事業計画とマネジメント|高橋建築研究所 BIM3D設計

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プロジェクトマネジメントPM講座

BSI講義要約　

集合住宅の事業計画とマネジメント

講義日：2004/5/23 講師名：椎名　一博

1. マンションの需要動向

60年代マンションの草創期よりマンションが定着し始めて40年が過ぎようとしている．90年バブル経済を頂点とする契機の変動に影響されながらも、新しいコンセプトの住宅企画商品を開発しつつ、総体としては堅調に市場を維持・開拓してきたといえる．昨年来、低金利のなかでマンションの供給過剰が叫ばれる中､いまだ市場は堅調であり、今後の動向に注意が注がれる．

2. 社会情勢の変化とライフスタイル

概観
- バブル期以前の高度成長社会では「大都市への人口流入･核家族化･終身雇用」という境情勢を受け、「核家族向け校外住宅」が大量に供給された．しかし現在、経済環境は以下の5項目に挙げる変化をしている。
  1. 所得格差の拡大
  2. 終身雇用の終焉
  3. 就業状態の多様化
  4. 地下下落・恒常的低金利
  5. 既存ストック増大
- ライフスタイルも3つの要因によりより変化している．
  1. 少子化・高齢化・晩婚化による多彩な家族構成
  2. IT化による豊富な情報
  3. 豊富な海外情報
  4. 治安の悪化
- その結果として、以下の2つの点が明確になっている。
  1. 「顧客の高度化」
  2. 「顧客の多様化」
人口動態の動向
- 人口動態の動向は以下の3つの変化が明らかである。
  1. 高齢化により2010年には20％が65歳以上．ファミリー･シングル世帯が減少しDINKS･エンプティネスト･シニアシングルの世帯が増加する
  2. 少子化により出生率1.33％
  3. パサライト･シングルの増加は婚姻率6.8％平均初婚年齢男性29歳女性27歳の晩婚化による.
顧客の多様化

かつては30～40代がマンション購入者のほとんどであったが、50歳以上（団塊世代）購入者が1/4を占め購入年齢も多様化．団塊世代は2004～5年に定年を迎え都心･郊外･田舎のいずれを志向するか注目される．また、都心回帰は全ての世帯類型で見られるが､特に「夫婦のみ」「単独」世帯の高齢者世帯の増加が著しい．

顧客の高度化

インターネットによる情報収集により顧客は商品の高度化に対しても多彩で深い知識を取得．商品企画の重要性とともに「プレゼンテーションの重要性」が増す．営業マンも大量集客販売から顧客の高度な質問に対して回答できる顧客のアシスタント的役割を求められ、「顧客教育能力」「十分な情報」の獲得が必須である．費用のかかるこのシステムの合理化が求められる．

産業動向と顧客の高度化

製造業が熟成段階に入り都心では以下の3つの変化がが見込まれる．これら産業はface to face communicationが必須で都心志向が強まると思われる．
- 都心での3つの変化
  1. 現業サービス業の増加
  2. デジタルコンテンツ産業の隆盛
  3. 将来はナノテクノロジー･ゲノム･バイオテクノロジーなどの新産業集積

3. 多様化するマンション新市場

多様化するマンション新市場の概念図

今後の動向は右図のように推測される．以下補足

高齢者ケア付マンション

新ビジネスで黎明期にある．アフターケアにまだ不安あり．

コンパクトマンション

都心居住と単身女性・DINKSを対象にした市場創出の例

サービスアパートメント

数年で商品価値低下．リニューアルなどホテル的経営が必要．

コーポラティブハウス
- 50年代から試みやれているが手間がかかり市場としてはマイナー．

4. 事業計画とマネジメント

事業と立地
1. 定期借地はいまだ市場として成立していない．転売の不透明感に課題あり．
2. 都心の駅前立地（代官山）などは中古でも値が下がらない価値継続性のある例である．
スケジューリング
- 近年が導入され、重要視される．
  1. 外資的思考
  2. 資金回転率評価
プレゼンテーション

顧客の高度化への対応と同様共同事業者への提案段階でも重要である．

マーケットリサーチ

大量供給･大量販売の時代は十分なサンプル数があり比較的容易な作業であったが､マーケットが細分化されると比較が難しく新しい手法の開拓が求められる．また、市場が小規模細分化されると市場成立規模まで顧客がプールされ､1物件が完了すると同様の市場規模がプールされるまでには長い年月を要する場合があり､価格中心のリサーチも再考が必要である．